房价纷纷下跌 楼市调控政策要变？近9万房企停业 一二线城市写字楼空置率创新高 社科院报告：房地产风险是中国经济重要风险源
经济严重下滑背景之下，大陆房地产相关企业今年已经有超过八万家停业；一二线城市的写字楼空置率创历史新高。11月房价下跌城市再增，北京、广州等一线城市二手房续跌。大型房企普遍存在资金问题、陷债务危机，掀裁员潮。外界关注大陆楼市调控政策走向；中共官方智库社科院报告警告，房地产风险是中国经济的重要风险源。
*11月房价下跌城市再增 京广二手房续跌
12月16日，中共国家统计局公布数据显示，11月份70个大中城市，新建商品住宅价格下跌的城市增至21个，是今年数量最多的月份；二手商品住宅价格下降的城市有33个，连续第五个月超过20个城市，连续两个月超过30个城市。
新建商品住宅价格上涨的城市有44个，比10月份减少6个，相比9月减少9个；二手商品住宅价格上涨的城市有32个，相比10月增加1个，相比9月减少8个。
11月份新建商品住宅价格下降的21个城市中，跌幅最大的是乌鲁木齐（环比跌0.9%），一线城市广州环比跌0.5%，跌幅排在前十名。
二手商品住宅方面，北京和广州价格分别下降0.4%和0.2%，北京二手住宅价格是连续第五个月下降；上海持平，深圳上涨1.4%。
据新浪网12月16日报导，年末很多中国房企通过降价来换取销售量，但实际销量并不尽如人意。
贝壳研究院数据显示，北京10月份有91.6%的二手房业主降价售房，有业主表示已经降价200多万仍然无人问津。业内人士表示，现在中国各地区的二手房业主纷纷降价销售，降价幅度达到历史高位，但即使降价以及一些地区放松调控，一些城市的销量仍然走弱。
中原地产研究中心统计数据显示，今年前11个月北京商品房住宅库存高达7.56万套，创下最近八年的最高纪录。
诸葛找房数据研究中心的数据显示，11月北京新建商品住宅销售套数为4410套，环比下降15.6%；11月份40个城市的新房销售面积为1935.74万平方米，相比10月下降3.9%，相比去年同期下降11.4%。
*一二线城市写字楼空置率创新高
金融界网站12月9日报导，房屋代理机构第一太平戴维斯的报告显示，今年第三季度，深圳甲级写字楼空置率高达22.4%，部分地区空置率超过50%。比如，目前深圳NEO大厦的写字楼空置率在10%左右，会展中心等商业中心地区的写字楼空置率为25%至30%。
租赁下滑导致租金下跌，NEO大厦的一套高层写字楼，去年月租金每平方米260元（人民币，下同），现在报价是200元，最后170元就可以成交，降价幅度接近35%。
低端写字楼的租赁情况也同样陷入困境，比如深圳NEO对面的工业用地低端写字楼，月租金从去年每平方米150元降到了80元，降幅高达46.67%。
北京和上海的写字楼空置率也创下新高。新浪财经12月5日引述世邦魏理仕（CBRE）的报告显示，北京优质写字楼今年前三季度的空置率上升至10.9%，是近八年来新高；上海写字楼空置率上半年高达18.5%，创近十年最高。
北京全市和五大核心商圈的写字楼租金都大幅下跌，有效月净租金分别为每平方米388.16元和433.64元，环比分别下降2%和0.7%，同比分别下降3.7%和2%。
戴德梁行（DTZ）近日发布的报告显示，相比一线城市，中国二线城市的写字楼平均空置率更高，在28%左右，天津、长沙、重庆、厦门等二线城市的平均空置率超过30%。
*近9万房企停业 比去年增近40%
截至12月10日，今年中国房地产相关企业有89,921家因注销、吊销等停业，这一数字相比去年全年增加39.27%。除去新增房企，今年以来中国房地产相关企业净减少量为21,061家。
接近9万家停业的房地产相关企业，所涉及的领域包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营，以及其它房地产业等。
在A股上市的房地产企业有121家，今年前三季度业绩下滑的有53家，超过去年的45家。在所有房企中，今年正式宣布破产的房地产相关企业超过480家。
*大型房企出现资金链危机 掀裁员潮
中国指数研究院数据显示，今年前三季度，A股上市房企的净负债率均值为113.0%，同比增加3.0个百分点。
在大型房企中，融创今年上半年的借款总额为3202.8亿元，相比去年年末增加了31.7%；净负债率达205.9%，创历史新高，相比去年年末增加了56.5个百分点。恒大今年上半年的借款总额增加20%，净负债率达到152%。碧桂园、融创、保利、万科等20家房企的有息负债规模均超过千亿。
截至目前，今年发生债券违约的房地产相关企业至少有7家，涉及金额超过130亿元。比如，颐和地产11月份被曝出债务违约，有九笔1000多万元的未披露到期债务发生违约，涉及金额超过50亿元。该公司今年上半年净利润亏损1.15亿元。银亿集团负债500亿，三只债券发生违约，涉及金额共计17.25亿元，今年6月份宣告破产。
12月11日消息，进入年末，房企大规模进行海外发债，且利率较高，部分超过5%甚至10%。截至11月份，今年房企的美元融资总额超过650亿美元，相比去年同期增加了近50%。
但随之而来的是债务激增，各房企今年至2021年集中到期的各主要渠道有息负债余额为20.3万亿元。11月份40家典型上市房企的融资总额为904.36亿元，环比增加283.49%。
目前万科、碧桂园和恒大三大房企均出现减员潮，其中万科的房地产开发系统员工上半年减少近600人，碧桂园房地产领域裁员超过万人，恒大地产领域裁员逾2900人。
*外媒：中国房地产市场调控进入敏感期
12月12日结束的中共中央经济工作会议上重复说“房住不炒”，并用了三个“稳”（稳地价、稳房价、稳预期）。货币政策方面称要“灵活适度，保持流动性合理充裕”。
12月6日中共政治局会议上未提房地产。在近两年来的九次政治局会议上， 只有2018年10月和12月的两次没提房地产，之后中国房地产市场升温，甚至出现抢地。
路透社12月12日报导，截至目前，中共中央层面在收紧调控方面有“房住不炒”的说法和收紧金融信托融资；在放松调控方面包括今年三次降准和户口方面的规定。
中共央行1月份分两次实施全面降准、5月开始分三次实施定向降准、9月份全面降准并分两次实施定向降准，有分析师预计货币会进一步宽松。在户口方面的措施也被指是针对楼市，规定100万至300万人口的城市取消落户限制，300万至500万人口的城市全面放开放宽落户条件、取消重点群体落户限制。
路透社报导中说，最近曝出有多个城市放松了楼市调控，比如深圳、长沙、张家港。另外，最近放松调控的城市还有南京、天津、海口、三亚、南通、山东菏泽、河南开封等。
中国经济学家易宪容12月12日发表分析文章表示，就目前中国的经济结构而言，经济的“房地产化”是不争的事实，而且短期内不可改变。中国经济对房地产的依赖程度可能会达到30%以上，对不少三四线城市来说，经济对房地产的依赖程度肯定高于30%。
*社科院报告：房地产风险是中国经济的重要风险源
12月10日，作为中南海智库的中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心等机构《中国住房发展报告（2019-2020）》（以下简称“报告”）发布会在北京举行。
《报告》说，房地产风险是中国经济的重要风险源，认为楼市调控不太可能放松，并建议坚持“一城一策”调控。
《报告》提示了楼市调控面临剧烈波动可能发生的风险和五大主体考验，其中包括：外部环境和楼市自身变动带来的风险、预期调整带来的楼市剧烈波动风险、调控政策调整引发的市场波动风险、制度改革带来次生楼市波动风险加大。
《报告》强调，如果上述风险共振和迭加，将给楼市和宏观经济发展形成严峻挑战与威胁。楼市调控使五大主体面临严峻风险考验，即考验地方政府、住户部门、开发企业、金融机构和国家调控部门。
（撰文：燕铭时评）
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