上海顶级豪宅甩卖直降1.4亿元人民币 大陆房企进入寒冬期亏本卖房 开发商都在担心是否可以抛售 实际上是把交易风险转嫁到个人购房者身上 一线城市新房成交同比降26% 房地产贷款增速连续14个月回落 北京商住房交易量30个月降90%
大陆楼市遇冷，房企迎来艰难销售周期；一些龙头房企减速拿地，开始将部分项目亏本推出市场。最新数据显示，大陆房地产贷款增速连续14个月回落；一线城市新房成交同比降26%；北京商住房交易量30个月来降90%；有上海顶级豪宅甩卖直降1.4亿元人民币。
*房地产企业迎来艰难销售周期
中国房地产传统的金九银十在2019年的秋天并未如期兑现，包括万科、恒大等龙头房企都开始将部分项目亏本推出市场。
大陆媒体第一财经10月16日报道，2019年8月，万科与融信中国在上海联合操盘的项目中兴路壹号进入市场蓄客，虽然目前该项目并未获得预售证，不过按照此前的拿地价格和入市时间计算，该项目即将面临亏损局面。
2016年8月，融信中国联合万科，以110.1亿元人民币的总价获得上海静安（原闸北）中兴社区的一幅住宅地块，最终名义楼板价约10万/平方米，可售面积楼板价约14.3万/平方米，创造当时土地成交新纪录，根据市场测算，该项目需要卖到18万/平方米可以保本。万科则选择折本去货，龙头房企恒大同样开始了自己的抢收式营销。
克而瑞数据显示，2019年9月，29个重点城市新建商品住宅成交面积2,422万平方米，环比下跌6%，同比下跌2%，成交面积不及2019年月平均值，“金九”成色明显不足。市场普遍预期房价大概率将继续走稳，甚至小幅下调，进一步加剧市场观望情绪。
巨大的销售压力背后，让土地市场也开始逐渐降温，很多土地拍卖也比之前冷清了不少。
中原地产研究中心统计数据显示，2019年10月以来，中国土地市场继续降温。累计数据看，10月内超过5亿的地块只有39宗，其中出让金额最大的50宗土地有31宗是低价成交，占比62%，而2019年9月这个占比数据为40%。
土地市场冷清背后，不仅是房企销售压力剧增，同时融资成本也不断增加。巨大融资压力背后，房企开始逐渐降低自己的财务杠杆，因而带来整体土地市场降温。减速拿地之后，这个行业将逐步进入调整期。
*房地产贷款增速连续14个月回落
10月15日，中国央行公布的三季度金融数据显示，2019年前三季度人民币贷款增加13.63万亿元，同比多增4,867亿元。
中国央行调查统计司司长阮健弘在发布会上详细分析了房地产行业贷款结构。截至前三季度末人民币房地产贷款余额43.3万亿元，同比增15.6%，增速较2018年末回落4.4个百分点，连续14个月回落。其中，2019年前三季度新增房地产贷款4.6万亿元，占新增人民币贷款的33.7%，比2018年全年低6.2个百分点。
从结构上看，前三季度个人住房贷款余额为29万亿元，同比增16.8%，个人住房贷款增速较2018年末回落1个百分点。其中，前三季度个人住房贷款新增3.3万亿元，占各项贷款增量的24.1%，和2018年全年基本持平。
另据央行公布的数据显示，三季度末，房地产开发贷款余额为11.2万亿，同比增11.7%，增速较2018年末回落11.8个百分点，同样连续14个月回落。前三季度新增房地产开发贷款1万亿元，占同期各项新增贷款的7.7%，相比2018年全年的占比低3.9个百分点。
*9月40城新房成交分化：一线城市同比降26%
报告数据显示，2019年9月，易居研究院监测的4个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降4%，同比下降26%，目前成交面积绝对值处于2014年以来的平均水平。
中国易居研究院10月12日发布9月40城新房成交报告，报告显示，2019年9月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比小幅增长2%，同比小幅增长4%。其中，4个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降4%，同比下降26%。
报告认为，随着7.30中共中央政治局会议对楼市的再次定调以及房企融资的全面收紧，预计后续几个月中国楼市还有可能继续降温。
报告指出，本轮楼市行情一线城市领先于其他城市启动，也领先其他城市开始调整，从今年的成交量走势及同比增幅来看，一线城市成交量上半年开始企稳反弹。但6月以来一线城市成交量环比逐月下降，在目前楼市严调控的背景下，成交量虽相比2017年下半年和2018年有所增长，但相比2015和2016年的高位还有较大距离。
数据显示，18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比增长7%，同比下降2%。其中7个本轮调控较严的三四线城市(限购或限贷)新建商品住宅成交面积环比下降1%，同比下降23%。
报告认为，综合考虑这些情况，接下去几个月，中国部分房企由于资金面紧张和年底冲刺规模业绩，会加大推盘力度，打折促销的现象也会增多。但在中央的明确表态下，楼市预期已经发生转变，虽然房企推盘量可能大幅增加，成交量难以明显增长，甚至还有可能会下滑。
*上海顶级豪宅甩卖 直降1.4亿元人民币
中国基金报10月17日报道，“上海第一豪宅”檀宫近期引发关注来源于一条二手房交易信息。有中介称檀宫一套1,572.89平的别墅出售，有业主直降1.4亿元人民币，目前报价4.1亿元。该别墅为占地4亩的檀宫8号。
有微博爆料称，该套豪宅之前就挂牌4亿元出售，两年无人问津，近期业主大幅降价，依然无人接盘。
据中国时代财经报道，有中介称檀宫在售的有两套房源，檀宫6号和檀宫8号。檀宫6号挂牌三年至今未能成功售出。两套豪宅都有议价空间，要根据买家的付款方式商议，如果首付比例高、资金到位快，可以尝试向业主争取3.5亿元左右的价格。 檀宫豪宅如果以4亿元的总价算，首付至少要1.2亿元，还不包含各项手续费、税费。
檀宫位于上海市长宁西郊，毗邻西郊宾馆。这一区域内不仅配套设施十分齐全，而且教育资源极具国际特色，包括哈密路幼儿园、上海市总工会幼儿园、宋庆龄幼儿园国际部、虹桥国际学校、长江商学院上海校区等众多名校。据介绍，这里的别墅每月物业维护费都在10万元人民币以上。
*北京商住房量价齐跌 交易量降90%
中原地产研究中心提供的数据显示，从限购政策出台后的第一个月，即2017年4月算起，至2019年9月的30个月里，北京新建商办类项目共成交9,000余套，而调控前的30个月共成交99,631套，交易量环比下降了约90%。
交易量下降，北京商住房的价格也是一路下跌。中原地产首席分析师张大伟称，北京二手商住房的价格也已经比最高点下降了四成。有经纪人称，一些项目有近半的跌幅。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，新的交易风险会放大，因为开发商自己都在担心是否可以抛售，这实际上是把交易风险转嫁到个人购房者身上。“对于购房者来说，有时候宁可不买或者宁可让房价涨，也不要随便去接受一个未来转让有困难的房产”。
（撰文：燕铭时评）
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