北京每平米降价最高近万元 大陆楼市严冬房企掀破产潮 土地市场加速降温 流拍频现 7个月宣告破产房企达275家
——大陆楼市严冬 7个月宣告破产房企达275家
经济日趋恶化的背景之下，大陆楼市行情惨淡，房企迎来破产潮；土地市场加速降温，流拍频现；近期不断有房企降价促销、全员营销的消息传出，有北京开发商最高每平米降价万元。
*北京开发商打折卖房 最高每平米降万元
据《中国证券报》报导，北京地区多家大、中型开发商推出力度不等的优惠促销活动。其中，一龙头房企的某高端住宅项目每平方米降价最高近万元，总价降110万元左右。对于降价的原因，该楼盘销售经理直言眼下行情低迷，想通过降价加速回款。
除了降价优惠之外，一家来自广州的房企时代中国推动“全员营销”，要求在2020年1月15日前，普通员工每人须卖出1套房，经理及普通总监每人得卖2套房，普通总监以上每人4套房，副总裁每人6套房。
某大型房企近日再发十一期间优惠政策，更有“全国超800个项目最高折扣达6折，想要购房置业的朋友可以送员工折扣”的宣传语频现微信朋友圈。
诸葛找房研究院分析，近几个月楼市成交冷淡是促使开发商降价的直接原因。在融资难度加大的背景下，房企资金压力进一步凸显。一些房企趁着传统“金九银十”销售旺季的到来，希望通过降价跑量的方式快速回笼资金。
据诸葛找房统计，降价区域大体可分为两类，一是大中城市的郊区，如北京的通州、顺义、昌平、大兴，上海的奉贤等。二是三四线城市，如淮安、黄冈、张家港等。由于大城市中心城区供地有限，新房供应集中郊区，降价空间相对大。三四线城市受棚改弱化及供应高峰的影响，市场走弱，局部地区量价齐跌。
连大陆房地产的龙头房企“恒大集团”, 2019年上半年的业绩也下降了近五成，获利则出现10年来最大跌幅。另一龙头房企“碧桂园”，今年上半年则裁员约15000人。
中国指数研究院表示，受行业政策收紧、房贷利率上浮、需求透支等诸多因素影响，现阶段房地产市场观望情绪浓厚，促销抢收策略成效尚不明显，市场下行压力仍较大，成交大幅增长的可能性不大。
*土地市场加速降温 流拍频现
易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月份40城土地市场报告》显示，8月，40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨，土地出让均价连续5个月同比下跌，土地成交溢价率创39个月新低，多项指标增幅有所收窄。
一位外资上市房企的投资总经理表示，“正常逻辑下，土地市场降温，房企对于拿地指标的管控会更加严格。”
他说，在楼市下行态势下，钱变得紧张，开发商拿地的心态自然发生变化。现在拿下的土地，不管赚不赚钱，到了11、12月份，地价可能又出现下降，房企为什么还要去拿呢？
另一个值得关注的指标是，70城经营性土地流标数量由上一个月的60宗增加到72宗，达到年内最高。
最新一个典型案例来自武汉，9月3日，出让5宗地块总面积27.35万平米，起拍总价48.95亿元。但结果显示，当天两宗土地流拍，余下三宗揽金26亿元，仅达到预期收入的一半。
*商品房销售面积再降 地产投资增速放缓
9月16日，中国国家统计局公布2019年1至8月份房地产开发投资和销售情况，从数据来看，楼市明显降温。
投资方面，1至8月，中国房地产开发投资达84,589亿元人民币，同比增长10.5%，增速比1至7月回落了0.1个百分点。其中，住宅投资达62,187亿元，增长14.9%，增速回落0.2个百分点。
销售方面，1至8月，商品房销售面积达101,849万平方米，同比下降0.6%，降幅比1至7月收窄0.7个百分点。资金方面，1至8月，房地产开发企业到位资金达113,724亿元，同比增长6.6%，增速比1至7月回落0.4个百分点。
综合近几个月数据发现，房地产开发投资、商品房销售面积及房地产开发企业到位资金等多项指标均呈现出连续下降或增速回落情况，楼市降温显著。
其中，房地产开发投资数据已在5至8月连续四个月出现增幅回落情况。商品房销量方面，2019年以来商品房销售面积数据连续七个月下降。2019年1至2月、1至3月、1至4月，商品房销售面积分别同比下降了3.6%、0.9%及0.3%。1至5月、1至6月及1至7月，商品房销售面积的同比降幅则分别达1.6%、1.8%及1.3%。
*大陆房企债务压力大
据Wind统计显示，2019年以来，大陆房企境内外合计发债规模已达6047亿元人民币（国内3401.92亿元，海外2645.08亿元），发行数量分别为359只及104只，超过2018年同期规模。
据统计，2017年至今，房企境外发债规模已超万亿，其中绝大部分是美元债。今年前7个月，大陆房企海外发债发行量已顶上2017、2018年全年的数量。价格上，2017年海外发债利率为6%到7%，2018年为8%附近，2019年上半年已快接近9%。
从8月1日以来，截至8月23日，人民币兑美元贬值1974个基点，贬值幅度接近2.9%。这也意味着房企的海外发债实际利率接近12%。
为了应对汇率变化而导致的资金成本上升，已有多家房企启动提前赎回美元债券。中原地产研究中心的统计数据显示，在最近几个月美元汇率波动的背景下，多家房地产企业已提前赎回超过10亿美元融资。
据Wind数据统计，房地产业今年累计近4193亿元人民币的信用债将到期。
另据克而瑞CRIC对95家房企的债券情况的调研数据，2019年下半年到期债券为1700亿，到2021年将攀升至3000亿，包括今年在内的两年就是房企的偿债高峰期。
*大陆7个月宣告破产的房企达275家
在经济下行的压力下，大陆房地产调控政策持续收紧，融资管道多方受限，大陆房企的资金及债务压力越来越大。
据中共法院公告网显示，8月17日，有6家河北房产公司被公告破产，包括河北宏扬房地产开发集团有限公司、河北世德房地产开发有限公司、唐山红石房地产开发有限公司、唐山方正房地产经纪有限公司、河北宏扬置地房地产有限公司、石家庄方正房地产开发有限公司。
该官网数据显示，截至7月27日，今年大陆宣告破产清算的房地产企业已达275家，7月单月宣布破产的房企就约达30家。其中，5月17日融资监管收紧后就有91家企业宣告破产。
到7月底，大陆房企破产数与去年同期相比，已经增加超过四成。
江苏省丹阳投资董事长、首席投资官康水跃7月31日在英国《金融时报》上撰文表示，今年房地产企业的日子确实难过，房企破产数量比去年多很多。按照目前房企破产的增速，2019全年中国大陆房企破产的数量十有八九要超过600家。
（撰文：霍诚/燕铭时评）
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