核心城市房价停止上涨 北京二手房价格连降8周 挂牌量激增至9万套 成交量大跌 300余家中小房企破产离场 网传热文警告：炒房客出逃要趁早！

300余家中小房企破产离场 核心城市房价停止上涨 北京二手房价格连降8周 挂牌量激增 成交量大跌

最新数据表明，大陆核心城市房价停止上涨，二手房成交量较快下滑；北京二手房挂牌量激增，成交量大跌，成交价格连续8周下探。2019年9月房企的融资规模为770亿元人民币，已经降至今年来的最低水位。大陆楼市“金九银十”将难再续，今年已有300余家中小房企破产离场。 


*北京二手房价格连降8周 挂牌量激增 成交量大跌

最新的中介数据显示，北京二手房半年来挂牌出售的数量大增，而在7月份和8月份交易价格呈现环比、同比双降，成交价连降超8周。

陆媒每日经济新闻9月26日报道，挂牌量代表着二手房市场的供应量，某种程度上，供应量将影响价格。

贝壳研究院提供数据表明，2019年3月份以来，北京二手房新增挂牌量上涨明显。1至2月，北京二手房新增挂牌量每月仅有1万多套的量级。而到了3月份，突然井喷至28,000套，随后每月新增挂牌量都在2万套以上，8月份仍维持在22,224套的高位。

据有关媒体报道，9月北京二手房挂牌总量在91,076套，而2018年9月北京二手房挂牌数49,296套，2017年11月挂牌数25,941套。过去两年间，从不到3万套涨到9万套。


增加的供应直接影响到了业主的报价。目前北京二手房交易价格的确在不断下探。麦田数据显示，8月份买方整体议价幅度（客户议价=成交价/最后一次报价-1）为-5.95%，议价空间持续6个月扩大。

与激增的挂牌量相应，在市场观望情绪的影响下，北京二手房成交量目前维持着较低水平。

诸葛找房数据显示，2019年第38周，北京二手住宅成交套数为2,328套，环比前一周上涨28.98%，但成交量的绝对水平仍然较低。诸葛找房数据研究中心分析师表示，“金九”前半月北京二手房市场仍然延续下跌趋势，成交量持续下滑。

据中原地产研究中心统计数据，截至9月22日，9月北京二手房住宅签约7,685套，不仅是2019年2月以后成交量最低点，而且同比去年的12,352套下降37.7%。


*核心城市房价停止上涨

9月26日，社科院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示，8月份，核心城市房价停止上涨，二手房成交量较快下滑，而一线城市房价以下跌为主，北京、上海跌幅略有扩大。

报告认为，在内外部条件的综合作用下，2019年8月核心城市房价基本停止上涨。反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示，2019年8月，纬房核心指数微升至106.26点。与7月的106.21点相比，房价环比上涨了0.05%。

社科院财经战略研究院认为，核心城市住房价格上涨虽已经持续了7个月，但自4月份以来房价涨速总体趋缓，近1个月核心城市房价涨幅已经接近于零。


从二手房成交量指数看，在房价趋于平稳的同时，核心城市二手住房成交量仍快速下滑。2019年8月，10大重点城市二手住房成交量指数为157.7，比7月下降了12.4%。成交量的快速下滑，表明短期上涨动能减弱，房价难以有力反弹。

社科院报告显示，二线城市中，房价基数低、前期房价涨幅不大的城市仍在“补涨”，其它近3-5年曾有较大涨幅的二线城市如济南、青岛等房价以回调为主。

从三四线城市来看，短期房价总体由涨转跌。

社科院战略研究院给出的短期市场预测显示，一二线城市房价稳中趋降，金九银十也难有起色；三四线城市的市场差别则较大，短期难以出现一致走势，总体来说，三四线城市房价走势仍将分化，上涨、回调及停滞并存。


*300余家中小房企破产离场 楼市遇冷金九银十难再续
财经新媒体9月27日报道，8月至今，恒大、碧桂园、保利等房企推出了各式降价促销活动，同时中介卖房佣金上涨数倍，不过商品住宅成交面积及房价却持续回落。不仅如此，今年约370家中小房企宣布破产，无缘“金九银十”的抢客大战。

在业内人士看来，“金九银十”是中国楼市传统的销售旺季，然而，未来楼市难再有“金九银十”，并且随着偿债高峰期到来，中小房企面临销售不及预期、融资渠道缩紧和偿债压力增加等多重压力，若下半年降价有难度或降价后回款依旧缓慢，有资金压力的房企打包转让的项目将增多。

据中共法院公告网显示，截至9月26日，9月已有42家中小房企申请破产清算或已被裁定破产，全年约370家房企破产或濒临倒闭。从破产文书可见，中小房企破产原因多涉及不能清偿到期债务、严重资不抵债。不少公司的负债额度为千万元人民币至数亿元。

如润地利科技实业投资集团有限公司于2018年11月6日、2019年8月7日两次申请破产重组，其审计报告显示，截至2018年11月6日，该公司资产总额31亿元人民币，负债总额80.5亿元，由于润地利公司的资产不足以清偿全部债务，在招募不到重整投资人的情况下，无法按期提出重整计划草案，因此被裁定公司破产。


不仅房企端融资难、融资成本高企，个人房贷端资金面也在持续收紧。据融360大数据研究院数据显示，8月全国首套房贷款平均利率为5.47%，环比上涨3个基点；二套房贷款平均利率为5.78%，环比上涨2个基点，相当于在目前的5年期LPR水平上分别加了62个基点和93个基点，均远高于新政规定的利率下限。

热传网文认为，过去房价大涨的时候，老百姓为了能够买得起房都在拼命和时间赛跑，而如今楼市遭遇“寒冬”，老百姓大可以观望等待，反之开发商开始需要和时间进行赛跑了，因为当前楼市局面下，房产、地产均已进入滞销状态。开发商谨慎斟酌之下，只能挪动最后两步棋子，第一步：暂时停止下半年拿地计划，不是稳赚不赔的地就坚决不拿。第二步：赶紧打折降价卖房，争取加快去化速度，提高回本速度。新房都在降价，此时此刻愿意高价接盘二手房的人更是少之又少，对于炒房客来说，要想不坐以待毙，该降价就得降价，毕竟出逃就要趁早，否则当房价出现大范围下行的时候，那就为时晚矣。


*房企融资规模降至今年来最低水位

中国第三方智库克而瑞数据监测显示，2019年9月房企的融资规模为770亿元人民币，已经降至今年来的最低水位。2019年前三季度，房企累计境内债权融资为5,144亿元，而这一数字在去年尚且有8,287亿元。一年之隔，少融了3,143亿元，房企钱袋越来越瘪。

据每日经济新闻报道，近三年房企1至9月的境内债券融资持续下行，降幅都在10%～11%左右。中国房企融资持续低迷，主要还是行情因素，信托、境外债、开发贷等融资渠道持续受限，而且境内融资比境外融资更加严格。

7月12日，中共国家发改委发布通知，规定房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。8月7日，银保监下发64号文，重点提出要坚决遏制信托规模无序扩张、严厉打击信托市场违法违规行为及有力有效处置信托机构风险。8月底，有消息称多家银行收到了要求，规定开发贷余额原则上控制在2019年3月底水平。

影响立竿见影，全国信托贷款余额在7、8月份持续减少，并在9月出现了“单月冰点”，融资规模降至770亿元左右。

（撰文：霍诚/燕铭时评）