大陆房企最残酷时刻已经到来 黄奇帆：大陆未来将有2/3房企破产 中央党校前高官：高层住宅价将跌至白菜价
经济危机背景之下，中共当局收紧楼市调控。大陆52家房企有息负债超5万亿，掀起破产潮。中央党校前高官警告，高层住宅价将跌至白菜价；前中共人大财政经济委员会副主任委员黄奇帆称，大陆未来将有2/3房企破产。种种迹象显示，大陆房企最残酷的时刻已经到来。
*政治局罕见定调房地产 地产股半天蒸发500亿
7月30日，中共中央政治局召开会议，指出中国经济下行压力加大，各部门必须增强忧患意识。会议还首次明确提出，不将房地产作为短期刺激经济的手段，并再次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”。
此消息一出，业内人士纷纷表示，中国房地产可能真要凉了。当天，中国股市地产股应声大跌，半天即蒸发500亿人民币。
网上署名齐俊杰的评论文章称，之前当局都是用房地产来拉经济，一到经济困难，就降息，降首付，扩大居民贷款，推动房价上涨，然后地方政府卖地赚钱，拉动地方投资，然后经济就活了。
那么为什么这么好的拉动经济的招，现在不用了呢？文章指出，不是当局不想用，是实在用不起了，而且也不管用了。
文章称，以前一拉动房地产，建筑投资就上升，然后家电消费、汽车消费都跟着上升。但是2015年房价上涨后，家电消费没有跟着上涨，汽车消费更是降到了冰点。最重要的是，外汇开始大幅下降。这说明有人在这一轮房价大涨中，卖掉了房子，又去大额换汇，然后带着钱彻底离开了。
文章指出，这一系列表现说明中国房地产已经变质了，不再是拉动经济的火车头，而成为了资本游戏。当局再刺激房地产，不但恢复不了经济，反而会让经济结构更加糟糕，甚至有爆发债务危机的风险。
*大陆房企再遭当局点名 全方位被调控
央行7月29日在京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，分析当前信贷结构形势。会议“点名”房地产行业占用了较多的信贷资源，对房地产信贷领域提出了保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房；加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理；加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率等3点要求。
据报导，央行此番对房地产信贷的表态，显示中共再次收紧了金融业对房企的融资，为近期不断升级的房地产调控力度再添一码。
在央行和中共中央对房地产表态之后，中共地方政府纷纷发布对楼市的调控，甚至有的房企也对自己实施了“调控”。
中国金融四十人论坛（CF40）高级研究员张斌认为：“今后两年房地产行业处于下行周期，2019年商品房销售大概率负增长。”
*52家房企有息负债超5万亿
据《国际金融报》等媒体报导，8月3日，“诸葛找房”发布报告说，2018年52家规模房企的资产负债率进一步提升，其中有26家房企的资产负债率超过了80%的警戒线；资产负债率超过70%的房企总计达到47家。中南置地2018年的资产负债率达到了91.69%，建业地产、万科、恒大、融创中国、碧桂园等8家房企均超过85%。
过去一年，房企资产负债率普遍有所上升。52家规模房企中，有39家资产负债率上升，且普遍上涨3个百分点以上。如美好置业、宝龙地产、华夏幸福、奥园集团、远洋集团及滨江集团等，涨幅均超过5个百分点，其中，美好置业增幅最高，超过近10个百分点。
龙头房企资产负债率普遍较高，报告显示，2018年销售金额规模在5,000亿元（人民币，下同）以上的龙头房企包括万科、恒大、碧桂园3家，其负债率均值为85.84%占据首位。
2018年以来，房地产企业债偿高峰来临，房企债偿压力巨大，降负债成为每一个房企不得不跨越的槛。
据报告统计，52家规模房企有息负债规模超5万亿，较2017年增长19.22%。包括中国恒大、碧桂园、保利、万科在内的17家房企，在2018年的有息负债规模均超千亿。从变化来看，2018年47家规模房企有息负债规模上涨，且涨幅超过30%的企业比比皆是，仅5家企业有息负债规模下降。
具体来看，中国恒大以6,732亿元的有息负债位居首位。与此同时，碧桂园及万科有息负债的规模有所扩大。根据报告，2018年碧桂园有息负债总额为3,285亿元，同比上涨52.92%。而万科2018年有息负债总额为2,612亿元，同比上涨37.03%。
*黄奇帆：大陆未来将有2/3房企破产
7月12-14日，世界华人不动产学会2019年会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会在上海召开。前中共人大财政经济委员会副主任委员黄奇帆在会上发言称，中国大陆未来十几年，房地产开发企业数量会减少三分之二以上。
黄奇帆还表示，今后十几年，中国每年新房的交易量会有所萎缩，或者零增长、或者负增长。十几年以后，每年新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量。
海外评论人士文小刚表示，今年大陆房企地产债到期为4,026亿元，如果房企借新还旧遇到困难，再加上销售下滑，很容易造成资金链断裂，从而引发企业破产。
据中共法院公告网显示，截至7月31日早间，今年上半年全国已有超280家房地产企业发布破产公告。值得一提的是，位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也赫然在列。仅在7月24日，一天之内就有3家房企倒闭。
中国江苏省丹阳投资董事长、首席投资官康水跃7月31日在英国《金融时报》撰文表示，据中共法院公告网的破产房企数据计算可知，“今年房地产企业破产数量截至目前为止同比增长了40.4%。按照这个增长速度，2019年全年中国房地产企业破产数量十之八九是要超过600家。”
康水跃分析，中国大陆登记在册的房地产开发商共6万多家，按上述破产速度，明年会有超过1,000家消亡。
有财经评论人士表示，中共违反市场规律，使用行政手段对楼市实施调控，限购、限贷、限卖等等，人为造成房企销售下滑，使房企资金链断裂，再加上房企负债率高，这些也是主要原因。种种迹象显示，大陆房企最残酷的时刻已经到来。
*中央党校前高官：高层住宅价将跌至白菜价
8月6日，中共中央党校国际战略研究院前副院长、东北财经大学经济研究中心主任、新浪财经意见领袖专栏作家周天勇发文，称未来大陆几十层高层住宅楼价格将会跌到白菜价。
此前，周天勇曾指，若不紧急刹车，大陆十几亿人口很可能都会上几十层的高层住宅楼居住，这对大陆的经济、社会和安全等都会造成不可估量的危害。
6日，周天勇以“未来几十层高层住宅楼价值将会大幅度贬值”为题发表的文章说，几十层高楼住宅未来将会大幅度贬值，中低层、联排、双拼和一户建等住宅将会大幅度升值。文章从8个方面来佐证这一观点。
首先，土地是稀缺和不可再生的，土地的价值在不断地升值，而几十层高的住宅，楼层越高，其所占用的土地的相对面积就越小，住宅本身的水泥钢筋玻璃不值钱，特别是未来由于人口老龄化，子女越来越多地继承前一两代人的住宅，房地产税开征，供给大于需求，高层住宅楼的价格会跌到白菜价。
其次，几十层的住宅高楼，不接地气，微商业、微社区、微创业、微就业、微社交、绿化相对占有率等等，都比中低层、联排、双拼和一户建差得多。
第三，几十层的住宅，过许多年后，玻璃老化、电梯故障、管道和其它设施陈旧，维修很难，费用很高，如果要想拆除重建的话，由于住户太多，成本也很高。
周天勇的文章还提到，几十层高的住宅，在消防、地震等灾害应对方面，要比中低层、联排、双拼和一户建住宅差得多，住宅老旧后，墙皮和其它碎块等高空坠物增多，人为的高空抛物也时有发生。
文章认为，中国之所以几十层的高层住宅楼很多，主要是土地部门18亿亩红线、建设用地指标、增减挂钩、占补平衡、住宅用地饥饿供应、行政垄断卖住宅用地、地方政府土地财政等因素造成的，也就是土地配置的计划经济造成的。
周天勇的上述文章引起网民热议，有网民表示，周天勇说的是实话，但是这种实话听的人不多。还有网民说，周天勇的观点是“真知灼见”。
今年7月，周天勇以“中国人民以后都要居住在几十层的高楼上吗？”为总标题，陆续发表多篇文章，陈述其论点。
周天勇在题为“几十层楼住宅建设的七大问题”的文章中说，大陆城乡的住宅，向着几十层高楼单一化的方向奔跑，若不紧急刹车，十几亿人口很可能都会上几十层的住宅高楼里居住，这对国家的经济、社会、文明和安全等都会造成不可估量的危害。
文章认为，第一，几十层的住宅高楼，极不符合人类生活自然的天性；第二，高楼很可能使一个民族从兴盛到衰败；第三，摧毁传统的城市和乡村文明；第四，摧毁和抑制了一个国家微社区商业繁荣和中小及非正规就业的机会；第五，将城乡的社交空间拆除了，也毁灭了人们的社会交往能力；第六，几十层高的住宅楼，还有其它诸多维修、改造、安全等方面的居住不便；第七，几十层高的住宅楼，也破坏了城乡直观的面貌。
“城市中，山林被高楼遮住了，水边被高楼挡住了，横看过去是一排排高楼，竖看过去还是一排排高楼。河流、湖泊、山丘、绿地都压抑在成千上万几十层、数百层的高楼之下，乡愁没有了，古城没有了，最后有的可能只剩下遍地楼宇高入云端。”
周天勇还兼任北京科技大学博士生导师、发展中国论坛（CDF）副主席、中国城市发展研究会副理事长、北京市仲裁委员会副主任等多个职务。
（撰文：霍诚/燕铭时评）
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